房價計算器怎麼算：總價單價、面積單位與公攤和稅費

先分清建筑面积、套内建筑面积与公摊

《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十八条规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即：

建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积

日常所说的“公摊面积”，在该规章中的规范表述是“分摊的共有建筑面积”。产权认定并不相同：套内建筑面积部分为独立产权；分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人依照法律、法规对其享有权利、承担责任。因此，看到“建筑面积”时，还要继续问它是否包含分摊的共有建筑面积。

如果商品房按套（单元）计价，或者按套内建筑面积计价，买卖合同应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。按建筑面积计价时，《商品房销售管理办法》第二十一条还要求合同约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差，以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

同一笔房价款换一个面积分母，算出的单价就可能不同。读数时不能只看“每平方米多少钱”，还要确认分子和分母分别是什么。

只要存在分摊的共有建筑面积，建筑面积就比套内建筑面积多出这一部分。同一个总价除以较大的建筑面积，得到的算术单价会低于除以套内建筑面积的结果。售楼处所称“单价”如果未说明口径，这个数字本身不足以复算合同价。

福州市不动产登记和交易中心《【测绘小课堂】不动产权证内建筑面积的知识解读》将产权面积说明为竣工后的实测面积。商品房项目一般由开发建设单位委托测绘单位，测绘单位依据房屋实地测量结果形成成果；成果经备案并办理首次登记后，成为房产证内记载的产权面积。

合同面积则是房屋尚未封顶时，依据建筑施工图纸概算形成的预测数值，常用于预售许可、销售及预售合同。一个来自施工图纸，一个来自竣工后的实地勘测、绘图和计算，所以两者不是同一个数。

在按套内建筑面积或建筑面积计价并进行最终结算时，最终面积依据应读取首次登记确认的产权面积，也就是来源所称的“实测面积”，不能继续沿用合同中的预测面积。按套计价则应先看合同约定，不能把按面积计价的面积误差规则直接套用过去。

《商品房销售管理办法》第二十条适用于按套内建筑面积或者建筑面积计价的情形。面积误差比的公式是：

面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%

计算时，合同约定面积和产权登记面积必须对应合同采用的计价面积口径，不能把建筑面积误差与套内建筑面积误差混为一谈。

面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。
面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内退还已付房价款，并支付已付房价款利息。
买受人不退房，且产权登记面积大于合同约定面积：3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
买受人不退房，且产权登记面积小于合同约定面积：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还。

因此，3%不是预测涨幅，而是《商品房销售管理办法》第二十条规定的面积误差处理阈值。越过阈值后，适用的不是普通差额补足，而是退房权及相应的返还处理。

国家税务总局上海市税务局《新契税法、新新城税法热点问答》明确，《中华人民共和国契税法》的法定税率为3%–5%。这个区间是法定税率范围，不等于每个交易实际都按同一税率缴纳；具体适用税率由省级政府在该幅度内确定，应读取当地规定。

缴纳时点同样有明确口径：纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。计算购房一次性成本时，应将契税与房价款分开列示，不能把房价数字直接当作含税总支出。

这些口径只说明面积、总价、单价和契税如何形成，不用于判断房价涨跌、预测价格，也不构成对具体房产的评估或买卖建议。